土地にはさまざまな形があり、その中には水路や河川に接しているケースがあります。大きめの水路や用悪水路（田んぼなどに水を呼び込むための水路）があるのは普通です。
それでは、こうした水路に接する土地はどのように評価すればいいのでしょうか。相続税評価額について理解しなければ、土地の値段を無駄に高く見積もってしまいます。これは、税金の納め過ぎに直結してしまいます。
特に水路に面した土地だと、相続税評価額を減額できる可能性があります。どのようなときに評価減が可能なのか理解すれば、税金を少なくできます。
そこで、水路や河川をまたいだ土地の評価方法について解説していきます。
もくじ
水路をまたぎ接道する土地の評価
日本には多くの水路や河川があります。古くはほとんどの人が農業に従事していたわけですが、田んぼに水を取り入れるためにたくさんの水路を築いたわけです。
そのため現在でも、非常に多くの場所に水路が存在します。当然、中には水路に面した土地が存在します。その場合は橋をかけ、水路をまたぎ接道することになります。例えば、以下のような土地がこれに該当します。
水路の大きさはそれぞれ異なります。ただ、いずれにしても橋をかけることでようやく道路とつながることのできる土地は非常に多いです。
不整形地の評価となり、補正をする
このとき、橋をかけることでようやく道路に接地できるようになるわけですが、土地としては当然ながら使いづらいです。道路に出るには、橋の部分からしか外に出ることができないからです。そのため正方形や長方形の土地ではあっても、水路に接している以上は不整形地としての評価になります。
どのような評価をするかというと、まずは「土地が道路に接している」という前提で土地の評価額を出します。その後、水路の部分について差し引くようにします。
土地というのは、奥行が長い場合は土地の評価額を減額できるようになっています。具体的には、奥行24m以上の土地だと評価額を下げることができます。
水路の幅が広い場合、その分だけ土地全体を評価するときの奥行が長くなります。水路が長いために奥行が長くなり、結果として奥行24m以上になる場合は土地の評価減が可能になると考えましょう。
※水路が短い場合だと奥行はそこまで変わらないため、関係ありません。
その後、不整形地としての補正をしていきます。土地の形は人によってバラバラなので一概には言えませんが、ザックリと「1～2割ほど土地の評価額を減額できる」と考えるようにしましょう。
要は、通常の道路に接している土地に比べて、水路や河川に面した土地だと1～2割ほど土地の価値が下がると考えれば問題ありません。
接地義務を満たしていない場合は無道路地になる
ただ中には、水路をまたぐ形状の土地になっているものの、橋を付けていないことがあります。この場合、無道路地としての評価になります。
無道路地の場合、新たに建物を建てることが法律で禁止されています。そのため使い勝手の悪い土地であり、その分だけ土地評価額を減額できるようになっています。例えば、以下のような土地は水路に橋がなく、無道路地だといえます。
また無道路地というのは、橋があったとしても無道路地の判定になるケースがあります。
道路へ接しているというのは、「道路に2m以上の接地がある状態」を指します。つまり橋があったとしても、2m未満の接地は道路に面していないと判断されます。例えば、以下のような土地がこれに該当します。
一見すると、小さい橋があって人が通行できるので問題なく道路に接しているように思えます。ただ、橋の幅が非常に狭く2mより短ければ無道路地になっています。
そのため、以下の2パターンが無道路地だと考えるようにしましょう。
こうした場合だと、より高額な評価減をすることになりますが、土地の減額は以下の2パターンに分けられます。
- 水路が大きく、橋を作る必要がある
- 溝があり、水路にふたをする必要がある
それぞれについて解説していきます。
水路が大きく、橋を作る必要がある場合は評価減が可能
水路に接する土地としては、水路や河川が大きいために橋を造らなければいけないことがよくあります。つまり、それだけ高額な工事費用が発生するようになります。
橋の架設費用については、その相当額について土地の評価額から減額することができます。そのようにしなければ、住宅地としての開発が不可能だからです。工事費用が高く見積もられるほど該当地の金額を減額でき、それに伴って相続税を減らすことができます。
工事費用だけで300～400万円ほど必要になるのは普通なので、無道路地の判定になればこれだけ財産評価額が減ると考えましょう。
溝があり、水路にふたをする場合は減額が少ない
それに対して、一般的な水路や河川があって水が常に流れているわけではなく、単に溝（側溝）が存在する土地もあります。
道路からどれだけ水路が大きいのか（どれだけ奥行があるのか）によって評価額の減額度合いが変わってくるようになります。そうしたとき、溝であれば「単に水路へふたをすればいいのでは」となるため、評価減の度合いはあまり期待できません。
水路に接する土地とはいっても、水路の大きさ（幅）によって評価を下げられるかどうかが大きく異なると考えるようにしましょう。実際、ふたをすれば事足りる溝の場合、不整形地としての補正すら認めてもらえないことが多いです。
もちろん、どれくらいの大きさの水路であれば評価額を減額できるのかについて、相続と不動産の両方に精通している税理士と相談しなければ判別できません。そのため判断できない場合、少しでも無駄な税金を少なくするため、不動産まで理解している専門家へ依頼するようにしましょう。
実際の価格や還付を考えて相続する
ここまで、水路に接する土地の相続税評価額を算出するための方法について解説してきました。こうした方法を利用すれば、現地を確認しなくても書類上だけで土地の評価額を計算することができます。
ただ、土地の評価方法は無数に存在します。また土地の評価額を計算するとき、必ずしもここまで説明した「相続税の評価にもとづいた計算方法」を採用する必要はありません。不動産鑑定士などに依頼し、実際の土地の取引価格を調査してもらい、これをもとに土地の評価額にしても大丈夫です。
水路に面しているとはいっても、実際には特殊な橋をかける必要があり、そのために土地の評価額を大幅に下落できるかもしれません。または悪臭のある川の隣にある土地のため、国が決めている路線価で算出するより、実際の取引価格が低くなっているかもしれません。
世の中に同じ土地は存在せず、当然ながらそれぞれ土地評価を減額するポイントは異なります。そのため現地調査をしなければ分からないことは多く、少なくとも実際の土地を調査せずに相続税評価額を算出している税理士に依頼してはいけません。その分だけ、税金が多くなってしまうからです。
また中には、既に相続税の申告を終えている人もいます。その場合、土地評価を見直すことで大幅な減額が可能になり、結果として多額の税金を取り戻せる可能性があります。これを相続税還付といいます。
水路に面している土地だと、それだけで土地評価の減額要素が多くなります。この事実を認識したうえで、いろんな土地の計算方法を試し、最も低い土地評価方法を採用してくれる専門家を探すといいです。
用悪水路や河川の土地評価を理解する
日本の至るところに水路があります。田んぼに水を引く用悪水路の名残は多くの場所にありますし、河川の隣に宅地を設けている家もたくさんあります。
こうした家の場合、水路をまたぐことでようやく道路に接することになります。また橋があるため、不整形地として評価され、その分だけ土地の評価額を減額できます。
ただ道路に接していなかったり、接地面が短かったりする場合、無道路地としての判定になります。この場合、橋の設置工事分だけ土地評価額をさらに減額できるようになります。
ただ実際のところ、こうした一般的な相続税評価額の算出方法に限らず、実際の売買価格を調べる方法もあります。水路に接する土地の場合、減額要素が多くなります。そのため、不動産鑑定士などに依頼して正しい評価額を算出したほうが相続税を抑えられることは多いです。
こうしたことを理解し、正しく土地の評価をしましょう。税金を減らしたり、相続税還付を受けたりするため、あらゆる角度から土地の評価方法を計算してくれる優れた税理士を探すことが相続で重要なポイントになります。
土地を相続しており、既に相続税の申告が終わった後は「相続税の還付」を考えましょう。実際のところ、ほとんどの人で相続税の計算ミスがあり、高額な税金を支払っているからです。
「相続税還付＝土地評価の計算ミス」といえるほど、土地の評価方法は難しく、土地評価には何百もの計算方法があります。それをすべて試し、最も低い税額を採用しなければいけません。ただ相続と不動産の両方に精通している専門家は圧倒的に少なく、結果として高額な税金支払いが発生するようになります。
そうしたとき、「担当税理士があなたの土地に出向き、現地調査をしていない」というケースだと、ほぼ相続税の払い過ぎが発生していると考えましょう。また、「相続専門でない専門家へ依頼した」「地方の専門家を利用した」などのケースも高額な相続税還付が可能になります。
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