通常、土地を相続したとしても「大量の盛り土が必要」などの場合を除き、大規模な工事は必要ありません。ただ土壌汚染がある場合は例外です。土壌汚染を取り除かなければ、人がその土地に住むことはできません。
こうした土壌汚染があったり、産業廃棄物が埋まっていたりする土地については、高額な工事費用が必要になります。これについて、その分だけ相続税評価額を下落できます。
ただ、これら土壌汚染や産業廃棄物などの処理について考慮されずに相続税申告をしていることもあります。この場合だと還付を受けることができます。
そこで土壌汚染のある土地について、どのように土地評価をすればいいのか解説していきます。
もくじ
土壌汚染、産業廃棄物のある土地は評価が下がる
通常だと、路線価を活用して土地の評価額を算出します。ただ、路線価だけでは土地評価を出すのに限界があります。すべての土地について、一律の方法で土地の金額を出すのは限界があるのです。
例えば同じ路線価の道路に面しており、土地面積がまったく同じであったとしても、土壌汚染のある土地とない土地ではまったく価値が異なるようになります。
土壌汚染の原因は様々ですが、重金属や有機溶剤、
例えば親が工場を運営しており、その土地に汚染が広がっていることがあります。その場合、土壌汚染の浄化費用について元々の評価額を減額できるようになっています。
浄化・改善費の工事金額の80%について評価減が可能
それでは、どれくらいの金額について評価減をすることが可能なのでしょうか。これについては、土壌汚染に対する工事費用の80%になります。
土壌汚染がある場合、土地の所有者は浄化・改善の対策を取らなければいけません。これは土壌汚染対策法によるものですが、公的機関が費用を負担してくれるわけではなく、土地所有者であるあなたが実施する必要があります。
当然、土地の利用価値が低く工事費用が必要になることから、路線価をそのまま考慮した相続税評価額では不公平です。そのため、浄化・改善費用のうち80%を減額できるのです。
例えば工事費用が1,000万円だったとします。この場合、「1,000万円（工事費用） × 80% ＝ 800万円」だけ土地の評価額を減額できるようになっています。
土壌汚染の基準は非常に高い
なお、工場跡地などを宅地開発するとはいっても、実際のところ人体に影響が出るほどではないケースがほとんどです。それにも関わらず、なぜ浄化費用が必要になるかというと、土壌汚染については基準が非常に厳しくなっているからです。
例えば、東京にある豊洲市場は「旧築地市場から移転したもの」であり、東京ガスの工場跡地でした。工場跡地であることもあり、地下水について環境基準を超える汚染物質が見つかったとして大きなニュースになったことがあります。
その結果、莫大な予算が組まれて対策費用がねん出されたことがあります。
ただ実際のところ、汚染物質が検出されたとはいっても地下水です。当然、地下水を使って料理をするわけではなく、健康には何も問題ありません。しかし、これだけの莫大な予算を組んで対策をしたわけです。
また東京ガスの社員はそこで働いていたわけであり、健康被害は特に出ていません。それでも、工場以外で土地を使うとなると土壌汚染への対策が必要なのです。
まったく同じことはあなたの土地にもいえます。土壌汚染や産業廃棄物というと印象は悪くなりますが、実際のところ何も問題ないケースがほとんどです。ただ、浄化・改善費用が必要になると考えましょう。
浄化費用は高くなりやすい
このときの浄化費用については、それなりに高額になります。土地によって値段は変わりますが、一般的には1m3あたり3～5万円ほどになります。
例えば200m2の土地について、1mの深さまで浄化作業を実施するとなると、それだけで600～1,000万円の費用になります。もちろん土地全体について工事しなければいけないわけではないものの、いずれにしても工事費用は高くなります。
なお、実際に工事をするときについては厳密な調査を行い、浄化作業をするべき場所を厳密に特定したうえで行うといいです。これにより、無駄な工事を省くことで浄化・改善費用を抑えることができます。
ただ相続の場面については、厳密な作業というよりも大まかな調査で問題ありません。あくまでも無駄な相続税を引き下げることが重要になるため、ザックリとした調査によって高額な見積書を入手できれば、その分だけ多くの税金を減額できるようになります。
もちろん相続後、実際に工事をするときは厳密な調査をして工事費用の削減を頑張ればいいですが、その前の段階では節税のために大まかな調査で問題ないことは理解しましょう。
土壌汚染が明確な土地のみ減額可能
それでは、工場跡地であったり特殊な薬剤を使っていたりする土地だと、無条件で評価額を下落できるかというと必ずしもそういうわけではありません。
土壌汚染や産業廃棄物による土地評価を下落できるのは、あくまでも土壌汚染が明確になっている場合のみとなります。つまり、「土壌汚染があるかもしれない」というあいまいな状況だと、税務署に連絡しても減額要求を拒否されます。
つまり業者に依頼して、汚染があるというお墨付きがなければいけないと考えるようにしましょう。
確実な土壌工事が必要だからこそ、相続税評価額を下落できるわけです。推測だけで土地評価を下げられるほど甘くはありません。そのため土壌汚染の疑いがある状態ではなく、業者に依頼することで汚染があると確定させなければいけません。
課税時期（相続が発生した時期）について、汚染があったと分かる場合であれば問題なく工事費用について評価減が可能になります。
請求権については相続の対象になる
なお、土壌汚染による工事費用について税金を減らせるというのは、あくまでも「親など、元々の土地所有者が原因」「そもそも原因が分からない」という場合にのみ有効です。これは、あなた自身が土地の改良工事を負担しなければいけないからです。
一方で土壌汚染については、他人が原因のケースもあります。例えば、「隣の工場で事故があり、有害物質が流れてきた」などのケースです。以下のニュースはこれに該当します。
こうしたケースだと、土地の所有者ではなく別の人が原因であるため、原因を作った人に対して土壌汚染の費用を請求することになります。こうした権利を請求権といいます。
請求権については、相続の対象になります。つまり、あなたは請求権の分だけ除染費用を受け取れる権利があるため、たとえ土壌汚染があったとしても土地の評価額を下げることはできません。お金の負担はあなたではなく、他の人だからです。
土地の価値が下がっているにも関わらず、原因が他人というだけで相続税評価額を下げられないのは不条理な気がします。ただ、そうしたルールになっているので従うしかありません。
路線価だけでなく、評価減をするべき
このようにやり方はあるものの、いずれにしても自己負担によって除染費用を支払わなければいけない場合、問題なく土地評価額を下げることができます。
ただ重要なのは、多くの税理士で土地の計算ミスが多発するという事実です。要は、ここまで説明した評価減をまったくせず、土地の相続税評価額を算出してしまうのです。
相続と不動産の両方に精通した税理士は非常に少ないです。そのため土壌汚染のことを考えず、路線価だけを活用して土地評価をする専門家が大多数です。そうして、無駄に土地評価の金額が高くなることで相続税が高額になってしまいます。
しかし、そうしたダメな税理士に依頼すると無駄な税金を払うことになります。そのため、相続の場面では必ず優れた専門家を探さなければいけません。
相続税還付を検討しても問題ない
ただ中には、既に相続税の申告が終わっている人もいます。その場合、土地の評価額が正しいかどうか確認するようにしましょう。
実際のところ、多くのケースで除染費用が考慮されていません。ここまで述べた通り、除染費用は非常に高くなります。そのため業者が算出した金額を根拠にして土地の評価をやり直し、正しい相続税の計算をすれば、その分だけ払い過ぎた税金が返ってくるようになります。
これを相続税還付といいます。浄化費用発生による払い過ぎの税金還付を請求することで、200～300万円以上のお金が返ってくるようになるのは普通だと考えましょう。
既に相続税の申告が終わっていたとしても諦める必要はありません。土地の改良工事が必要で多額の見積もり金額に困っているのであれば、それまでに支払った税金を取り戻せないか検討するといいです。
有害物質のある土地は評価額が下がる
同じ場所にある土地であっても、土地の評価額が異なるケースはよくあります。そのため相続の中でも、土地については特に計算ミスが頻発することで知られています。
その中でも、土地に有害物質が混じっていることがあります。いわゆる土壌汚染のある土地になります。
こうした汚染があったり、産業廃棄物が埋まっていたりする土地はあなたが浄化工事をしなければいけません。そのため高額な費用が発生するため、その費用のうち80%については相続税評価額を下落できるようになります。
しかしこうした費用を考慮していない税理士は非常に多いため、優れた税理士に変える必要があります。または還付をすることで税金を取り戻しましょう。そうすれば、納税額をかなり減少できるようになります。
土地を相続しており、既に相続税の申告が終わった後は「相続税の還付」を考えましょう。実際のところ、ほとんどの人で相続税の計算ミスがあり、高額な税金を支払っているからです。
「相続税還付＝土地評価の計算ミス」といえるほど、土地の評価方法は難しく、土地評価には何百もの計算方法があります。それをすべて試し、最も低い税額を採用しなければいけません。ただ相続と不動産の両方に精通している専門家は圧倒的に少なく、結果として高額な税金支払いが発生するようになります。
そうしたとき、「担当税理士があなたの土地に出向き、現地調査をしていない」というケースだと、ほぼ相続税の払い過ぎが発生していると考えましょう。また、「相続専門でない専門家へ依頼した」「地方の専門家を利用した」などのケースも高額な相続税還付が可能になります。
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