相続のとき、非常に重要となる財産の一つに不動産があります。土地・建物を所有している人は非常に多く、そうした不動産の相続対策を事前に行うことは非常に重要です。

ただ、不動産で大きな問題になるものの一つに共有名義があります。親の代での相続がうまくいっておらず、土地が共有名義になってしまっているのです。

多くの場合、共有名義だと面倒な事態しか起こりません。そこで、事前に共有不動産について家族信託・不動産信託を行うといいです。

このときは委託者（依頼する人）が複数人になりますが、これによって財産がより複雑になるのを防ぎ、さらには不動産の相続時も一人の人間に財産を集中させることができます。つまり、共有状態を解消できます。そこで共有名義の不動産について、どのように家族信託を利用すればいいのか解説していきます。

共有名義で一人でも認知症になると悲惨

土地や建物の不動産について、共有名義ほど面倒なことはありません。一人だけの印鑑を押すだけでは不十分であり、複数人のハンコを押すことでようやく意思決定することができます。

また一つの不動産が共有名義になっていると、他に不都合な問題が生じるようになります。それは、一人でも認知症を発症するなど判断能力が低下すると、その時点で売却や名義変更などが不可能になることです。

親の代の財産をきちんと相続して遺産分割しなかったばかりに共有名義となるわけですが、さらに新たな相続によって何人もの共有名義に増えてしまうと、土地・建物は完全に負の遺産になってしまいます。

既に高齢であり、さらに共有名義であると早めに対策をしなければ後で大変なことになります。相続前に対策を打とうと考えたとしても、共有名義人の一人でも判断能力が低下していれば何も法的な契約を結ぶことができないのです。

家族信託で共有不動産（土地・建物）の管理を一人に任せる

そうしたとき、家族信託（民事信託）を活用すれば不動産の共有名義問題をすべて解決できるようになります。

通常、家族信託・不動産信託を実施するとき委託者（依頼する人）は一人です。一人の人間が保有している財産について、他の人に管理を依頼します。

ただ共有不動産については、委託者（依頼する人）が一人だけでは何もできません。その土地・建物を管理している人全員の許可が必要になるからです。そこで、共有名義となっている全員が委託者となることで、他の人に管理を依頼します。

そのため例えば、以下のようになります。

• 委託者（依頼する人）：長男、次男、次女
• 受託者（財産管理する人）：長男の子供
• 受益者（利益を受け取る人）：：長男、次男、次女

このように、共有不動産を「長男の子供に任せる」などのように設定しておきます。これにより、たとえ共有財産の不動産であったとしても、一人の人間で管理できるようになります。

建物の修繕や建て替え、売却を含め自由に意思決定できるのです。そのつど、名義人のハンコを揃える必要はありません。また、たとえ共有名義人の誰かが認知症を発症したとしても、財産管理の権限は長男の子供に移動させているので問題ないです。

さらに、このときは「委託者（依頼する人）＝受益者（利益を受け取る人）」にします。受益者は信託財産の利益を得られる人ですが、こうすることで賃料収入はそのまま依頼した人（長男、次男、次女）に入ってきます。

信頼できる人に共有不動産を管理してもらいながら、利益については現状通り受け取ることができるのです。

相続のときに一人の人間へ財産を集中させる

また、家族信託・不動産信託は遺言と同じ働きをもたせることができます。つまり、一人の人間に遺産を集中させることができます。これにより、共有名義を解消できます。

例えば長男が死亡した場合、長男の子供が不動産を相続するようにします。こうして、通常の相続と同じように財産を引き継いでいきます。

その後、次男や次女も高齢のために病気などで死亡するようになります。このとき、信託契約で「長男の子供がそのまま受益権を相続する」ように定めておきます。そうすれば、最終的に長男の子供に財産を集中させることができます。

こうして、共有名義が解消されます。前の代でうまく遺産分割できず、共有名義になってしまった不動産であっても、不動産信託を活用すれば長男の子供の代で元通りに状態に戻すことができるのです。

当然、長男の子供が不動産のすべてを相続したら信託契約を終了させ、正式に長男の子供が土地・建物を管理していけば問題ありません。

相続財産の代わり（代償金）は用意するべき

なお、このとき注意するべきポイントとして「共有不動産を一人の人間が引き継ぐため、代わりの財産（お金）を拠出すべき」ことがあげられます。

長男が死亡したとき、長男の子供が相続によって不動産の名義を引き継ぐことについては何も問題ありません。

ただ、次男や次女にしてみると「自分の子供ではなく、長男の子供が不動産を引き継ぐのは微妙」と考えるようになります。自分の子供ではなく、別の人間が相続することになるため、これはある意味当然だといえます。

そうしたとき、不動産を取得する代わりのお金（代償金）を用意するようにしましょう。

不動産について通常の相続する場合、不動産分けるのは難しいので「代償金として一方の人にお金を渡し、その代わりに不動産を独占して相続する」ことがよくあります。これと似ていますが、長男の子供はおじやおばから相続によって不動産をもらえる代わりに、「おじやおばの相続人に対して金銭を支払う」ようにするといいです。

もちろん、それまで受託者（財産管理する人）として無償で不動産の管理を行い、受益者（おじやおば）に賃料支払いをしていたことを考慮すると、土地・建物の価値について満額の代償金を支払う必要はありません。

ただ、「受託者（財産管理する人）として不動産を管理していた」という理由だけで土地・建物をもらうとなると、さすがに他の親族とトラブルになります。そのため、ある程度のお金を支払うことで事前に納得してもらう必要があります。

信託契約に相続時の代償金について記すのも問題ないため、いずれにしても最初からルールを決めておきましょう。

共有名義でなくても、全不動産に家族信託が必須

このように共有不動産の状態であり、複数の委託者を用いることになったりしても、スムーズな管理が可能になるどころか、将来は共有状態を無くすこともできます。

ただ、いま共有名義でなければ安心なのかというと、当然ながらそういうわけではありません。

前述の通り、認知症で判断能力がなくなったとき、その瞬間に法的な新規契約がすべて無効になります。つまり、不動産を保有する状態で認知症を発症すると、将来発生する相続で相続対象者が複数いる場合は「遺産分割協議が不調に終わると、不動産が共有名義になる」ようになります 。

そこで事前に不動産信託を利用していれば、共有名義になる状態を防げるようになります。実際に親が死亡して相続が発生した場合、例えば信託契約に「長男のみ土地を引き継ぐ」と記しておくことで、信託契約を解消させると共に不動産を一人が引き継ぐように設定できるからです。

家族信託を利用すれば事前に認知症対策を打てるだけでなく、共有財産化を防ぐことにもつながります。

当然、一人の人間が土地・建物を独占して相続すると争いが起こるため、他の相続人には代償金としてお金の支払いが必要になります。不動産を引き継ぐ以上、代償金が必要になるのはどの場面でも同じだと考えましょう。

持分のある不動産を家族信託で処理する

共有名義の不動産であると、土地・建物についてそれぞれ持分があります。ただ共有不動産だと、名義人が多いほど好きに売却できず、活用することもできず、負の遺産となります。本来は不動産を相続できるのは喜ばしいことですが、共有不動産というだけで微妙になるのです。

そこで、家族信託を利用しましょう。不動産信託として複数の委託人の状態で信託契約を結び、受託者として一人に財産管理させるのです。

また実際に委託者のうち一人が死亡して相続が発生した場合、不動産を管理している受託者（財産管理する人）が権利を継承するように仕向けましょう。当然、代償金の支払いが必要になることはあるものの、そうしたことを実施することで共有名義の問題を解決できます。

さらにいうと、いま共有不動産でなかったとしても早めに信託契約を結ばなければ、将来は土地・建物が共有名義になってしまう恐れがあります。ただ家族信託であれば、これを防げるようになります。

不動産の所有者というのは、全員が不動産信託を行うべきだといえます。そうすることで共有名義の問題を解消できるようになります。

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